При цьому одним з найбільш привабливих інструментів фінансового механізму формування житлового фонду виступають цільові облігації.
Облігація – це цінний папір, що засвідчує внесення його власником певних коштів і підтверджує зобов’язання емітента відшкодувати власникові номінальну вартість цього цінного папера у передбачений в ньому термін із виплатою фіксованого процента (якщо інше не передбачено умовами випуску) [1].
Цільова облігація – це облігація, емітована як позика під відповідні товари чи послуги, що дає право її тримачеві на придбання цих товарів (отримання послуг) замість отримання процентів [2].
Загрози і перспективи використання цільових облігацій фінансовим механізмом формування житлових фондів випливають з їх загальної характеристики, що визначає їхні особливості. Останні полягають у наступному:
1. Для покупців житлової нерухомості на первинному ринку [3]:
1.1. Кожному випуску цільових облігацій рейтинговим агентством присвоюється кредитний рейтинг. Для цього ним вивчається діяльність забудовника і його здатність виконувати свої функції й обов’язки.
1.2. Законодавством передбачається можливість розміщення цільових облігацій з додатковим забезпеченням у вигляді поруки, гарантії або страхування ризиків непогашення основної суми боргу. Вид і розмір забезпечення вказуються емітентом у рішенні про розміщення облігацій.
1.3. Забезпечення виконання зобов’язань емітента іпотекою майнових прав на квартиру, як об’єкт незавершеного будівництва [4].
1.4. Для реєстрації випуску цільових облігацій від забудовника вимагається документ, що підтверджує право на земельну ділянку (державний акт на право власності, постійного користування чи договір оренди), дозвіл на будівництво, виконання будівельно-монтажних робіт, договір підряду, проектно-кошторисна документація і рішення про її затвердження, ліцензія на будівельно-монтажні й супутні їм роботи.
1.5. Загальна сума випуску облігацій не може перевищувати вартість об’єкта будівництва згідно із затвердженою проектною документацією. При цьому відповідно до ст. 8 ч. 3 Закону України (ЗУ) “Про цінні папери та фондовий ринок” [5] емітент може розміщувати облігації на суму, що не перевищує триразового розміру власного капіталу чи розміру забезпечення, яке надається йому з цією метою третіми особами.
1.6. Забудовник надає щокварталу звіт про фінансовий стан і про стан будівництва об’єкта, яким здійснюватиметься виконання зобов’язань по облігаціях.
1.7. Цільові облігації повинні бути погашені конкретним об’єктом, не допускається його заміна згідно з ч. 2 ст. 13 ЗУ “Про цінні папери та фондовий ринок” [5]. Крім того, на одну і ту ж квартиру не можна продати декілька облігацій, оскільки в договорі купівлі-продажу вказується метраж квартири, її номер й номер будинку.
1.8. Цільова облігація є цінним папером і може бути продана, подарована, передана у заставу, в вигляді внеску учасника у статутний фонд господарського товариства й інше.
2. Для забудовників житлової нерухомості [3]:
2.1. Він може використовувати випуск облігацій у цілях оптимізації оподаткування доходу внаслідок їх випуску і погашення в разі створення пайового інвестиційного фонду. Згідно з п. 4.2.8 ЗУ “Про оподаткування прибутку підприємств” [6] не включаються до складу валового доходу засоби, залучені від інвесторів інституту спільного фінансування, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування (ІСІ) і доходи, нараховані по активах ІСІ. Не включається до складу валового доходу номінальна вартість цінних паперів, поставлених на облік, але не погашених, що свідчать про відносини позики, тобто у момент продажу облігацій на первинному ринку в емітента не виникають валові доходи.
2.2. Випуск цільових облігацій не є торгівлею цінними паперами і не має ознак фінансової послуги, не вимагає ліцензування. Відповідно до ст. 4 ЗУ “Про фінансові послуги і державне регулювання ринку фінансових послуг” [7] емісія (випуск) цінних паперів не включена в перелік послуг, які вважаються фінансовими. Також вона не належить і до операцій з продажу цінних паперів, що вимагає отримання ліцензії на фінансові послуги згідно з ст. 4 ЗУ “Про державне регулювання ринку цінних паперів в Україні” [8] й рішення Державного комітету з цінних паперів і фондового ринку № 321 від 29 жовтня 2002 р. “Про визначення операцій, що не відносяться до торгівлі цінними паперами як виду професійної діяльності” [9].
2.3. Цільові облігації є методом обійти заборону на способи фінансування формування житлового фонду, встановленого поправкою до ЗУ “Про інвестиційну діяльність” [10].
2.4. Відсутність можливостей змінити умови розміщення цільових облігацій тощо.
Таким чином, використання цільових облігацій фінансовим механізмом формування житлового фонду є одним з пріоритетних і перспективних методів забезпечення й прямої співпраці між його суб’єктами, наприклад, безпосередньо з-поміж забудовниками та кінцевими споживачами продукції. Проте на сьогодні використання цільових облігацій є обмеженим через дію поправок до ЗУ “Про цінні папери та фондовий ринок” [5].
1. Електронний ресурс: http://cyclop.com.ua/content/view/1590/1/1/47/#11422.
2. Електронний ресурс: http://cyclop.com.ua/content/view/1591/1/1/54/#13168.
.
4. Про порядку державної реєстрації прав власності на об’єкти незавершеного будівництва [Електронний ресурс] // Режим доступу: http://zakon.nau.ua/doc/?code=v32_1323-06.
5. Про цінні папери і фондовий ринок [Електронний ресурс] // Режим доступу: http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=3480-15.
7. Про фінансові послуги і державне регулювання ринку фінансових послуг [Електронний ресурс] // Режим доступу: http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=2664-14.
8. Про державне регулювання ринку цінних паперів в Україні [Електронний ресурс] // Режим доступу: http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=448%2F96-%E2%F0.
9. Про визначення операцій, що не відносяться до торгівлі цінними паперами як виду професійної діяльності [Електронний ресурс] // Режим доступу: http://zakon.nau.ua/doc/?uid=1029.835.1
10. Про інвестиційну діяльність [Електронний ресурс] // Режим доступу: http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=1560-12.
Л.І. Данчак
Національний університет “Львівська політехніка”
